Alors que les villes connaissent une pénurie de logements quand des bureaux restent, eux, vacants, l’avenir de la construction passe-t-il par la réversibilité des édifices ? Cette méthode consiste à mettre en œuvre des principes constructifs permettant à un ouvrage neuf de changer un jour de destination (logements, bureaux, activités…). Une poignée d’architectes en France travaillent dans cette direction. Patrick Rubin est l’un d’entre eux. Il nous livre sa vision de cette façon de construire « évolutif » et « durable ».
Résidence étudiante sur le plateau de Saclay démontrant les grands principes de la réversibilité pour 230 habitations (305 lits) avec 9 variétés de logements, cuisine partagée et 1 000 m² de Tiers-lieu en rez-de-chaussée.
Photo : Pichet Promotion
La réversibilité, c’est la capacité d’une construction à avoir plusieurs vies sans trop d’impact environnemental et financier. L’ouvrage doit pouvoir changer facilement d’usage (bureaux, logements, activités, enseignement…) grâce à une conception qui minimise, par anticipation, l’ampleur et le coût des adaptations.
Autrefois, on réalisait des grands édifices pour le peuple, des hôpitaux, des tribunaux, des édifices que l’on pouvait toujours un jour transformer et affecter à un autre usage. L’intelligence du bâtiment le permettait. À la fin du XIXe siècle, début du XXe, on a assisté à une industrialisation des méthodes de construction. On a alors commencé à construire des produits, en suivant des modèles et en se pliant progressivement à des normes règlementaires et des réflexes économiques. Cette spécialisation a souvent interdit la reconversion. Le jour où l’on doit réhabiliter un immeuble pour modifier son affectation, la dépense s’avère dès lors 10 à 30 % plus importante que pour réaliser une construction neuve. Et dans le même temps, il y a 4 millions de m2 de bureaux vacants en Île-de-France impossibles à réutiliser. Rien que la reconversion de la moitié de ce parc permettrait de créer 40 000 logements.
La résidence en chantier.
L’atelier Canal a, depuis toujours, réalisé des transformations de bâtiments patrimoniaux et industriels. Nous avons beaucoup appris de ces expériences. Sur ces bases, en initiant des bâtiments neufs, nous avons commencé à « Penser réversible », c’est-à-dire à anticiper l’évolution d’un édifice avant même sa construction, pour alléger au maximum les adaptations et leur coût de transformation. En publiant en 2017 un ouvrage sur cette notion, « Construire réversible », qui réunissait notamment les contributions d’une quarantaine d’acteurs de la construction, mais aussi des juristes, notaires, économistes, pompiers, etc. Nous partagions alors une réflexion collective sur l’architecture durable.
Édition de la publication Construire Réversible, Canal architecture, février 2017.
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Prochaine édition programmée par Canal fin 2019 sur le sujet Transformation des situations construites.
L’affectation préalable d’un bâtiment est souvent liée à des problématiques financières et fiscales, comme dans le logement étudiant par exemple, devenu un produit de placement. Il serait pertinent de construire et d’affecter ensuite. Le ministre du logement Julien Denormandie est intéressé par cette piste. Dans le cadre d’une initiative visant à encourager des programmes de construction innovants, le gouvernement teste des projets à « affectation mobile », avec un « permis d’expérimenter », c’est-à-dire un permis de construire dérogeant au choix bureaux ou logements. Dans ce cadre, nous allons réaliser deux chantiers « non affectés », sur les territoires de l’État, Euratlantique et le Grand Paris, à Bordeaux et Grigny, et démontrer qu’il est possible de construire réversible sur des coûts de marché.
Le bâtiment de Claude Parent et André Rémondet construit en 1974 pour les bureaux de la Sécurité Sociale,
transformé en 2019 pour la RIVP en une résidence sociale de 288 logements avec services partagés.
L’un des écueils majeurs de la réversibilité tient à la somme de présupposés sociaux, aux normes et règlements (épaisseur des bâtiments, hauteur sous-plafond, sécurité, accessibilité…) qui séparent les programmes de bureaux et ceux de logements. Nous avons défini des principes constructifs permettant de faire converger ces contraintes et de faciliter le changement de destination. Par exemple, il est préférable de ne pas construire avec des refends (murs porteurs intérieurs) ou des façades porteuses, mais retenir le principe poteaux – dalles qui permet de dégager de vastes plans libres. Pour les bureaux, la hauteur d’un niveau est traditionnellement de 3,30 mètres, pour laisser la place aux faux planchers et faux plafonds où circulent les réseaux techniques. Soit 2,70 mètres d’habitable. Dans le logement, la hauteur sous plafond est de 2,50 mètres. Aujourd’hui, on pourrait opter pour une hauteur commune de 2,70 mètres. Le regard a changé et on accepte très bien des réseaux techniques visibles, d’autant que ceux-ci se sont allégés avec l’essor des réseaux numériques et du Wi-Fi et les bâtiments, sauf exceptions, ne doivent plus être climatisés. Ces hypothèses et expérimentations ont été partagées et bien accueillies à l’occasion de séances de travail initiées avec les ingénieurs du groupe VINCI Construction France.
Les immeubles de bureaux font traditionnellement 18 mètres d’épaisseur, contre 15 pour ceux de logements. Cela tient à une conception importée des États-Unis, de bureaux à circulation centrale, avec des escaliers au centre, des emplacements de salles de réunion, des monte-charge… Mais les besoins du monde du travail ont beaucoup évolué. Avec une épaisseur de 13 mètres, les bureaux bénéficient d’un éclairage naturel constant. Cette épaisseur offre la possibilité de plateaux plus flexibles, d’agencements plus mobiles et, après mutabilité, les logements deviennent tous traversants, profitant de vues opposées et de courants d’airs les jours d’été.
Transformation bureaux ➞ logements dans un patrimoine de l’architecture moderne.
Interprétation des anciennes fenêtres aluminium en bois de chêne.
Dans notre réflexion, nous proposons de traiter à l’extérieur les réseaux et les circulations (ascenseurs, escaliers). Les distances de sécurité entre les issues de secours, régies différemment par la règlementation (10 à 15 mètres pour les logements, 30 à 40 mètres pour les bureaux), doivent être uniformisées. Placer à l’air libre les circulations a beaucoup d’intérêt. Le jour où l’on souhaite initier la réversibilité du bâtiment, les gaines verticales, les escaliers, les ascenseurs et les colonnes techniques ne sont pas impactées.
Certains professionnels, comme Hervé Manet, président de Héraclès, ont estimé le surcoût à + 30 %. C’est une prudente analyse de promoteur. Selon nos études, le surcoût est à la marge. Il y a des facteurs source d’économies. Par exemple, réaliser des bureaux sur des niveaux de 2,70 mètres au lieu de 3,30 mètres permet de gagner un étage à partir du 4e niveau !
Il y a peu de risques. Observez les immeubles Haussmanniens. Ils sont fondamentalement tous identiques. En réalité, ce sont des génériques qui ne sont jamais monotones. Chaque immeuble a sa personnalité liée à des détails de façades, à la façon dont ils sont habités. Il faut faire confiance aux architectes, à leur conception en tant qu’auteur. Leur attachement à la création est suffisamment fort pour ne pas reproduire ce qui a été déjà fait par un confrère. La répétition, nuancée, n’a rien de mélancolique.
Né à Paris en 1950, Patrick Rubin a créé Canal Architecture en 1995. Le cabinet qu’il dirige avec son frère, Daniel Rubin, s’est illustré par diverses constructions (médiathèque Jean-Pierre Melville, dans le 13e arrondissement à Paris, bibliothèque universitaire Jeanne Chauvin à Malakoff…) et de nombreuses opérations de reconversion ou restructuration : celle du garage Béranger pour le journal Libération, la chocolaterie Poulain pour l’École du Paysage à Blois, la maison du livre et de l’affiche dans des silos à grains à Chaumont (Haute-Marne), la médiathèque des Capucins dans l’ancien arsenal de Brest…Patrick Rubin enseigne également à l’école d’architecture de la Ville et des Territoires de Marne-la-Vallée.
